我国商业不动产REITs开闸。证监会近日发布《证监会关于出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《商业不动产REITs公告》）柳州玻璃棉板厂，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理要求，正式启动商业不动产REITs试点，标志着我国REITs市场迈向全新发展阶段，将为万亿存量资产注入流动性活力。
记者了解到，证监会、沪交易所等单位正在加快做好商业不动产REITs系列准备工作，尽快印发系列制度规则，传导监管理念和监管要求，预计很快商业不动产REITs就可以向证监会和沪交易所申报材料。
现阶段出正当其时
商业不动产REITs是指通过持有商业不动产，如写字楼、商业综合体等获取稳定现金流并分配收益的封闭式公募基金。从全球成熟市场发展经验来看，通过REITs实现商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题，是一条得到广泛应用的成熟路径。REITs作为标准化证券产品，已发展成为继股票、债券之外的三大基础证券品种。
“当前在我国出商业不动产REITs，既契合当前宏观经济形势与市场各需求，适配居民财富管理需要，又符合REITs发展规律，与国际惯例接轨，实属水到渠成。”业内人士表示，盘活存量商业不动产，有助于拉动消费和投资，带动增量，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式。
全国商业不动产存量规模庞大，许多质资产可通过REITs盘活。业内人士表示，商业不动产REITs通过资产证券化将存量商业不动产转化为可交易金融产品，著提升资产流动性和资本配置率。既通过市场激励约束机制，促进商业不动产业态化、场景升，提运营服务水平，助力刺激消费；又能促进企业构建“开发—培育—REITs退出—再投资”闭环柳州玻璃棉板厂，快速回笼资金投资于新项目或者收购存量项目，从而拉动投资。
一般而言，发行商业不动产REITs的回收资金主要用于偿还有息负债、在主营业务范围内再投资，可以改善房企资产负债结构，增强信用创造能力，缓解债务风险；同时动房地产企业从“拿地—开发—销售”的短期盈利逻辑，向资产管理和增值服务的长期经营模式转型，从重资产经营向轻资产经营转型。同时，建立在质资产聚集、严格信息披露和投资者多元化基础上的商业不动产REITs市场，通过流动性和透明度为商业不动产提供了相对公允的市场化定价“锚”，有利于缓解因流动性不足、信息不对称造成的商业不动产价格走低局面，有利于稳定社会和市场预期。
公募REITs强制比例现金分红、分红波动性小等势，为市场中的股息资产提供了有补充，在资产配置中发挥着积作用。多数公募REITs每年度进行多次分红。从去年全年分红情况来看，以红利发放日为口径，华夏和达科REIT和华夏合肥新REIT于2024年共分红了5次，中金山东速REIT、嘉实京东仓储物流REIT等6只REITs均分红了4次，13只REITs分红了3次。
一上海的FOF基金经理表示，将公募REITs添加到投资组合中能够在一定程度上降低组合的波动性。出商业不动产REITs，公募REITs数量和底层资产类型不断丰富，将为投资者提供加丰富和有吸引力的REITs产品供给，公募REITs有望受到越来越多资金的关注。
采取两类REITs并行的策略
本次发布的《商业不动产REITs公告》是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等面存在的主要差异柳州玻璃棉板厂，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。
在制度安排面，构建了以《证券法》《证券投资基金法》为基石，以证监会行政监管规则为主要依据，以证券交易所、证券登记结算机构、证券基金行业协会等自律规则为有益补充的监管规则体系；在发行审核面，制定公开透明、标准清晰、预期稳定的发行上市条件和审核要求，审核聚焦影响资产长期稳定运营及投资价值判断的核心要素，玻璃棉毡持续进资产估值定价机制的动态化，有发挥资本市场价格发现；在上市交易面，依托资本市场完善的交易机制，投资者既可获得资本利得，又可获得稳定现金分红，有吸引各类中长期资金积参与；在信息披露面，规范底层资产运营情况的信息披露要求，包括基本情况、实际经营表现、核心财务指标及重大变化情况等关键信息。
南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，此次制度设计的亮点在于“明确边界+压实责任”，厘清各权利义务，减少对微观市场主体的非必要干预。在底层资产筛选、现金流要求等面延续成熟框架，实现创新与稳健的平衡，畅通“产业—资产—金融”的良性循环。另外，规则强化管理人主动运营责任与机构把关义务，为试点平稳运行打下制度根基。
特别值得注意的是，下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行进的发展策略。一面，继续发挥基础设施REITs在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一面，通过商业不动产REITs对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的商业不动产盘活需求，动态化调整对涉房企业发行REITs的监管要求，为房地产健康发展提供有的金融支持。
截至目前，基础设施域REITs已成功上市REITs产品77只，累计实现融资规模2070亿元。“尽管两类REITs在部分底层资产上存在交集，但通过并行发展，能够好地满足市场多元化需求。”业内人士表示，两大域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度势，为市场主体提供为丰富和灵活的选择，好发挥多层次资本市场，协同服务实体经济质量发展。
玻璃纤维棉后续改革将依次出
资本市场改革一脉相承，一以贯之。出商业不动产REITs是落实党中央、国务院决策部署的重要举措。资本市场新“国九条”要求“进一步化改革开放，好服务质量发展。完善多层次资本市场体系。动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场质量发展”。《“十五五”规划纲要建议》也明确提出“做增量、盘活存量”“稳步发展资产证券化”，REITs作为盘活存量资产的重要工具，应当发挥多作用。近期，商务部、住建部等五部门联合印发《城市商业提质行动案》，提出“支持符合条件的商业地产项目通过发行不动产投资信托基金（REITs），为城市商业提质提供长融资支持”，体现了政策一致性和协同性。
展望后续，据了解，证监会、沪交易所等部门正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作，尽快印发系列制度规则，传导监管理念和监管要求，各单位也在同步开展技术系统调整，将会很快上线运行，预计很快商业不动产REITs就可以向证监会和沪交易所申报材料。
另外，监管部门还将从建设REITs市场的度，健全制度规则和配套政策体系，持续增强政策包容性和适应性，提升市场率，促进形成投融资良性循环的市场生态。持续化REITs发和扩募制度机制，持续动REITs发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台，提市场主体参与积性和发行活力，好发挥REITs。并大力动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态。
